Question 1

Was sind die größten Risiken beim Kauf?

Accepted Answer

Der Kauf einer Hausverwaltungs-Firma ist prinzipiell risikobehaftet. Neben bilanziellen Positionen können Risiken in Verbindlichkeiten und Verträgen stecken. Eines der größten Risiken ist es jedoch, wenn Kunden unzufrieden sind, weil z.B. sehr große Abrechnungsrückstände bestehen oder die Eigentümerversammlungen nicht durchgeführt werden.

Question 2

Was sollte im Kaufvertrag unbedingt geregelt sein?

Accepted Answer

Für einen Käufer sind Garantien des Verkäufers wichtig. Bei Hausverwaltungs-Verkäufen ist insbesondere die Garantie wichtig über die bestehenden Kundenverhältnisse und die Objektliste. Zudem über die Vollständigkeit der Mitarbeiterliste, eine Steuergarantie und je nach Fall über die Vollständigkeit der Objektbuchhaltung (keine Buchhaltungsrückstände), Vollständigkeit aller Rücklagen und Mietkautionen.

Question 3

Welche Dokumente sind für den Kauf relevant?

Accepted Answer

Für eine Unternehmensprüfung einer Hausverwaltung sind zahlreiche Dokumente erforderlich. Neben den gesellschaftsrechtlichen Dokumenten wie Handelsregister und Gesellschafterliste spielen auch die Jahresabschlüsse und vorliegende Steuerbescheide eine wichtige Rolle. Zudem ist eine aussagekräftige Objektliste wichtig, sowie die konkrete Ausgestaltung bestehender Verwaltungsverhältnisse.

Question 4

Brauche ich Erfahrung als Hausverwalter, um eine Hausverwaltung zu kaufen?

Accepted Answer

Für Hausverwaltungs-Firmen besteht eine große Nachfrage. Dies führt dazu, dass sich insbesondere zahlreiche Kaufinteressenten aus der Branche finden, die bereits langjährige Erfahrung mitbringen. Käufer mit Branchenerfahrung haben meist bessere Chancen, da viele Verkäufer einen qualifizierten Nachfolger aus der Branche bevorzugen. Ein Kauf als Quereinsteiger ist jedoch grundsätzlich möglich.

Question 5

Wer kauft typischerweise eine Hausverwaltung?

Accepted Answer

Mitarbeiter von Hausverwaltungsfirmen, die sich mit dem Kauf selbstständig machen. Inhaber einer kleineren, gleich großen oder größeren Hausverwaltung, um zu wachsen. Vereinzelte „Gruppen“, die versuchen, einen bundesweiten Hausveraltungs-Konzern zu bilden. Und sehr selten Quereinsteiger.

Question 6

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Hausverwaltung zu übernehmen?

Accepted Answer

Sie bringen vertieftes Basiswissen aus dem Bereich Haus- und Immobilienverwaltung mit, Ihre finanziellen Verhältnisse sind geordnet und Sie haben Freude am Umgang mit Menschen. Zudem sind Sie lernwillig, arbeiten strukturiert und sind zuverlässig. Wenn Sie all das mitbringen, passen Sie gut in die Hausverwalter-Branche. 
Zudem sollten Sie zum Kauf einer Hausverwaltungsfirma Eigenkapital mitbringen. Banken finanzieren den Kauf einer Immobilienverwaltungsfirma, fordern jedoch oftmals ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20-30%.

Question 7

Kann ich auch als Quereinsteiger eine Hausverwaltung kaufen?

Accepted Answer

Ja, das können Sie. In diesem speziellen Fall brauchen Sie einen Verkäufer, der sich keinen erfahrenen Branchen-Insider als Nachfolger wünscht und der Sie bestenfalls noch einige Zeit fachlich begleitet. In der Realität wird es nicht einfach, diesen zu Ihnen passenden Verkäufer zu finden.

Question 8

Wie lange dauert der Kauf einer Hausverwaltung in der Praxis?

Accepted Answer

In der Praxis dauert der Kauf einer Hausverwaltung meist zwischen drei und sechs Monaten. Bei größeren Unternehmen oder komplexeren Strukturen kann sich der Prozess auch auf bis zu zwölf Monate verlängern.

Question 9

Wie wird der Kaufpreis einer Hausverwaltung ermittelt?

Accepted Answer

Der Wert einer Hausverwaltung wird üblicherweise anhand mehrerer Verfahren ermittelt, insbesondere:
Faktormethode
modifiziertes Ertragswertverfahren
Umsatzwertmethode
Dabei werden unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt:
nachhaltig erzielbares Ergebnis
Vertragsstruktur
Größe und Stabilität des Mandatsbestands
Personalstruktur
Marktumfeld
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilienverwaltungsfirmen sind die Kaufpreise sehr stabil.

Question 10

Welche wirtschaftlichen Kennzahlen sind für eine Kaufentscheidung besonders wichtig?

Accepted Answer

Das nachhaltig zu erzielende EBIT aus dem bereinigten Zahlenwerk. Wobei dem Wort „bereinigt“ eine hohe Bedeutung zukommt, denn in jedem Unternehmen gibt es spezielle Themen und Sachverhalte, die ertragsmindernd oder ertragserhöhend angepasst werden. Erst nach einer Bereinigung des Zahlenwerks (Überleitungsrechnung) kann die tatsächliche Ertragskraft beurteilt werden. Zusätzlich spielen bilanzielle Risiken eine wichtige Rolle (z.B. Pensionsverbindlichkeiten).

Question 11

Welche Kosten entstehen zusätzlich zum Kaufpreis?

Accepted Answer

Im Normalfall lassen Sie sich als Kaufinteressent von einem Steuerberater, ggfls. von einem Anwalt beraten. Zudem trägt der Käufer üblicherweise die Notarkosten des Kaufvertrages. Sofern Sie ein Unternehmen über einen Unternehmensmakler erwerben, fällt dort in der Regel ein Honorar an.

Question 12

Welche Investitionen können nach der Übernahme notwendig werden?

Accepted Answer

Das ist von Betrieb zu Betrieb vollkommen unterschiedlich. Erfahrungsgemäß werden in den ersten zwei bis drei Jahren Investitionen in Software, Digitalisierung oder Optimierungen erforderlich.

Question 13

Kann man mit einer Hausverwaltung ein gutes Einkommen erzielen?

Accepted Answer

Ja, Sie erzielen als Hausverwalter sehr zuverlässige Einnahmen. Wenn Sie gut organisiert sind und unternehmerisch denken und handeln, können Sie als Hausverwalter gut leben. Sehr professionelle Immobilienverwalter erzielen sehr gute Einkommen.

Question 14

Kann ich die Verwaltergebühren nach der Übernahme anpassen?

Accepted Answer

Mit zufriedenen Kunden haben Sie üblicherweise keine Probleme, Honorare an aktuelle Gegebenheiten anzupassen.

Question 15

Wie läuft der Kauf einer Hausverwaltung typischerweise ab?

Accepted Answer

Wenn der Verkäufer Ihre Interessensbekundung interessant findet, wird zuerst ein persönliches Kennenlernen mit dem Verkäufer organisiert. Besteht gegenseitig Sympathie und weiteres Interesse, erhalten Sie einen Datenraum mit Dokumenten zur Unternehmens-Prüfung. Zudem machen Sie eine Besichtigung der Büroräume des Zielunternehmens. 
Parallel werden Eckpunkte eines möglichen Kaufvertrages besprochen. Bei Einigkeit wird ein Notarvertrag geschlossen und eine konkrete Übergabephase vereinbart.

Question 16

Welche Unterlagen sollte ich vor einer Kaufentscheidung prüfen?

Accepted Answer

Die Objektliste, Mitarbeiterliste und alle Finanzunterlagen dürften die wichtigsten Dokumente sein. Prüfen Sie insbesondere, dass keine Verbindlichkeiten bestehen und die Rücklagen der Gemeinschaften vollständig vorhanden sind.

Question 17

Kann ich über den Kaufpreis verhandeln oder ein Gegenangebot machen?

Accepted Answer

Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Unternehmen einen anderen Wert hat als den geforderten Preis, dann sagen Sie das dem Verkäufer und erläutern ihm ein Gegenangebot.

Question 18

Wie wird der Kaufvertrag erstellt?

Accepted Answer

Bei GmbH, U.G., AG besteht Notarpflicht. Also erstellt üblicherweise ein Notar, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen, einen ersten Entwurf, der dann in einer gemeinsamen Besprechung noch ergänzt/erweitert wird, bevor er dann notariell unterzeichnet wird. Bei Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) und der Einzelfirma ist ein notarielle Beurkundung nicht zwingend erforderlich, aber empfehlenswert.

Question 19

Wie läuft die Übergabe einer Hausverwaltung nach dem Kauf ab?

Accepted Answer

Das ist sehr individuell und hängt von Ihrer Situation und der Situation des Verkäufers ab und von dem, was ein Käufer und ein Verkäufer klar vereinbart haben. Oftmals arbeitet der bisherige Inhaber den Nachfolger noch für einige Monate ein und scheidet dann aus dem Betrieb aus. In selteneren Fällen arbeitet der Verkäufer noch mehrere Jahre im Unternehmen weiter. Also: es gibt hier eine sehr große Bandbreite.

Question 20

Gibt es eine Einarbeitungs- oder Übergangsphase mit dem bisherigen Inhaber?

Accepted Answer

Ja, das ist üblich und alles andere wäre nicht dazu geeignet, einen guten Übergang sicherzustellen.

Question 21

Bleiben bestehende Verwaltungsverträge automatisch bestehen?

Accepted Answer

Bei den meisten Rechtsformen bleiben die Verwalterbestellung und die Verwalterverträge bestehen. Spezieller ist die Situation bei Einzelfirmen, da dort die Person des Verkäufers zum Verwalter bestellt ist. Hier muss ein spezielles Vorgehen gewählt werden.

Question 22

Was passiert mit den Mitarbeitern der Hausverwaltung nach der Übernahme?

Accepted Answer

Zunächst einmal erwerben Sie einen Betrieb mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören auch die bestehenden Mitarbeiterverträge.

Question 23

Welche rechtlichen Voraussetzungen gelten für den Betrieb einer Hausverwaltung in Deutschland?

Accepted Answer

Sie benötigen eine Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO. Empfehlenswert ist zudem die Prüfung bei der IHK zum „zertifizierten Verwalter“.

Question 24

Welche Haftungsrisiken übernimmt ein Käufer bei einer Unternehmensübernahme?

Accepted Answer

Bei einem Share Deal übernimmt der Käufer die Gesellschaft mit allen Rechten und Pflichten. Bei einem Asset Deal können Risiken teilweise ausgeschlossen werden.

Question 25

Was ist der Unterschied zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal?

Accepted Answer

Beim Share Deal kaufen Sie die Gesellschaftsanteile eines Unternehmens, also die gesamte Firma mit allen Verträgen. Beim Asset Deal übernehmen Sie nur einzelne Verträge oder Gegenstände.

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