Vorsicht, Haftungsrisiko! - Erhaltungsmaßnahmen abnehmen und genau prüfen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat in einem Urteil deutlich gemacht, dass der Verwalter dafür verantwortlich ist, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wie ein Bauherr zu überwachen.

Das Urteil stellt damit klar, dass hier hohe Maßstäbe an den Verwalter gestellt werden:  So soll der Verwalter die Baumaßnahme überwachen. Beim Überweisen von Rechnungen ist zu prüfen, ob die berechneten Leistungen erbracht wurden und die Abschlags- oder Schlusszahlungen in dieser Höhe auch berechtigt sind. Verletzt der Verwalter diese Pflichten, kann er für einen entstehenden Schaden haftbar gemacht werden, hat nun der BGH höchstrichterlich entschieden. 

In dem vorgelegten Rechtsstreit hatte der Verwalter verschiedene Abschlagszahlungen geleistet, ohne den tatsächlichen Fortschritt der Bauarbeiten zu berücksichtigen und ohne sich von der fachgerechten Arbeit zu überzeugen.  Die Sanierungsmaßnahme wurde von dem Handwerks-Unternehmen jedoch nicht fertiggestellt, zudem stellte sich heraus, dass diese Arbeiten derart mängelbehaftet waren, dass ein Abriss des neu erbauten Daches erforderlich war.

In der Urteilsbegründung führt der BGH deutlich aus, dass wenn die GdWE einen Vertrag über eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme mit einem Werkunternehmer geschlossen hat, der Verwalter diese Arbeiten wie ein Bauherr zu überwachen hat. Insbesondere bei der Bezahlung von Rechnungen fordert der BGH eine Prüfung ein, ob die vorgelegte Rechnung auch dem tatsächlichen Bautenstand entspricht. 

Sollte es zu Problemen in der Abwicklung mit dem beauftragten Bauunternehmen kommen, dann haftet natürlich zunächst der Werklohn-Unternehmer gegenüber der GdWE. Ist dieser jedoch nicht mehr leistungsfähig (z.B. durch Insolvenz) und wurde dem Unternehmen mehr ausbezahlt als die GdWE als mängelfreie Leistung erhalten hat, dann gerät der Verwalter in die Mithaftung für einen dadurch entstandenen finanziellen Schaden. 

Dieses klarstellende Urteil sollte allen Verwaltern eine Warnung sein. Bei baulichen Maßnahmen, insbesondere bei finanziell und technisch anspruchsvollen Vorhaben, empfiehlt es sich, dass der Bauherr (also die Gemeinschaft) einen Bauleiter, Fachingenieur oder Architekten mit der Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und der Abnahme zu beauftragen. Sofern der Verwalter selbst diese Leistungen erbringen möchte, z.B. durch eigene, qualifizierte Mitarbeiter, sollte er diese speziellen Anforderungen und Risiken nicht nur kennen, sondern diese auch managen können. Dass er sich eine solche qualifizierte Zusatzleistung auch separat vergüten lässt, setzen wir voraus. 

Allen Immobilienverwaltern ist dringend anzuraten, den im eigenen Unternehmen bestehenden Ablauf zur Bezahlung betragsmäßig höherer Rechnungen auf den Prüfstand zu stellen und hier gegebenenfalls die Prüfung dieser Rechnungen zu verschärfen. Zusätzlich sollten Mitarbeitende zur erhöhten Sensibilität bei der Prüfung und Bezahlung höherer Rechnungen hingewiesen werden. Im Zweifelsfall kann eine Rückfrage mehr oder gar ein Vor-Ort-Termin eine größere finanzielle Unannehmlichkeit verhindern. 

(BGH, Urteil vom 26.1.2024, Az. V ZR 162/22)