Wer muss die Jahresabrechnung erstellen: Der alte oder der neue Verwalter?

Die Immobilienanwälte Breiholdt Voscherau aus Hamburg haben hierzu einen hervorragenden Fachartikel verfasst, den wir mit freundlicher Genehmigung hier veröffentlichen:
 

Sachverhalt

Die beklagte Verwalterin war bis zum 31.12.2022 als WEG-Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) tätig. In der Eigentümerversammlung vom 08.12.2022 wurde mit Wirkung zum 01.01.2023 eine neue Verwalterin bestellt. Nach dem Wechsel verlangte die GdWE von der ausgeschiedenen Verwalterin, die Jahresabrechnung für das Jahr 2022 zu erstellen. Diese lehnte ab. Das Amtsgericht Bielefeld wies die Klage ab, das Landgericht Dortmund bestätigte die Entscheidung. Die Gemeinschaft legte Revision ein und argumentierte, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung bereits mit Ablauf des 31.12.2022 – also noch während der Amtszeit der alten Verwalterin – entstehe. Der BGH hatte somit zu klären, wer bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende die Jahresabrechnung für das Vorjahr zu erstellen hat.
 

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Die zentralen Aussagen lauten:

1. Pflicht der Gemeinschaft, nicht des Verwalters:
   Nach der WEG-Reform 2020 (WEMoG) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Verwalter handelt dabei nur als ausführendes Organ der GdWE.
    
2. Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht:
   Die Pflicht der GdWE entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres – also nach Ablauf des Abrechnungsjahres. Endet die Amtszeit des Verwalters mit dem 31. Dezember, besteht am Folgetag keine Organpflicht mehr. Somit ist der neue Verwalter für die Erstellung der Abrechnung zuständig.
    
3. Vertragliche Fortgeltung möglich:
   Eine Pflicht des früheren Verwalters kann nur dann bestehen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Ohne eine solche Regelung entfällt die Pflicht mit dem Ende des Amtes.
    
4. Rechnungslegungspflicht bleibt bestehen:
   Unabhängig davon muss der ausgeschiedene Verwalter der GdWE über die in seiner Amtszeit verwalteten Gelder ordnungsgemäß Rechenschaft ablegen (§§ 666, 675, 259 BGB). Er bleibt also zur vollständigen und wahrheitsgemäßen Dokumentation der Einnahmen und Ausgaben verpflichtet.
    

Ergebnis

Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung des Vorjahres verpflichtet, wenn seine Amtszeit am 31. Dezember endet.
 

Praxishinweis für Immobilienverwalter

Das Urteil schafft Rechtssicherheit für den Verwalterwechsel rund um den Jahreswechsel:

• Die Abrechnungspflicht folgt dem Organ – nicht der Person. Sie entsteht erst im Folgejahr, daher muss sie der amtierende Verwalter erfüllen.
   
• Der alte Verwalter schuldet nur die Rechnungslegung über seine Amtsführung, nicht aber die Erstellung der Jahresabrechnung selbst.
   
• Für Verwalterverträge bedeutet das: Wer sicherstellen will, dass der ausscheidende Verwalter die Abrechnung noch übernimmt, muss eine ausdrückliche vertragliche Regelung treffen („Der Verwalter erstellt die Jahresabrechnung für das letzte Abrechnungsjahr seiner Amtszeit, auch wenn seine Bestellung zuvor endet“).
   
• Für neue Verwalter ergibt sich die Pflicht, auch rückständige Abrechnungen früherer Jahre zu erstellen, sofern die Gemeinschaft diese noch nicht beschlossen hat.
   
• Verwalterwechsel zum Jahresende müssen organisatorisch so gestaltet werden, dass Datenübergabe, Belegprüfung und Kommunikation klar dokumentiert sind – idealerweise über ein Übergabeprotokoll.
   

Fazit

Immobilienverwalter sollten das Urteil als Anlass nehmen, ihre Vertragsmuster und Übergabeprozesse zu überprüfen und anzupassen.
 

Hier finden Sie den Originalartikel: https://breiholdt-voscherau.de/telegramm/wer-muss-die-jahresabrechnung-erstellen-der-alte-oder-der-neue-verwalter/